Как купить офис или магазин и не потерять деньги

Приобретение коммерческой недвижимости сможет окупиться лишь в случае, если покупатель тщательно отнесся к выбору объекта. Это касается как офисных помещений, так и зданий для магазина, заведения общепита или салона красоты. Если не уделить внимание экономической и юридической проверке здания, можно столкнуться с рядом неприятностей — от низкой рентабельности до проблем с регистрацией бизнеса.

Где искать помещение под офис или магазин

Ежегодно в столице строятся сотни новых зданий для коммерческого использования. Так, только в 2023 году было введено в эксплуатацию свыше 290 тысяч кв. м таких площадей. Чтобы минимизировать риски, приобретать недвижимость лучше в крупных комплексах, предназначенных именно для коммерческой деятельности. Это могут быть как строения для одного вида разрешенного использования, так и универсальные объекты, например, бизнес-центра Сириус Парк, где есть подходящие пространства под склады, магазины, офисы, развлекательные и другие заведения.

При покупке важно не только узнать сколько стоит подходящее помещение с удобным для вас расположением, но и провести полную юридическую проверку объекта. Сделать это можно самостоятельно или поручить юристу или компании.

Что происходит на рынке коммерческой недвижимости

В новом году в этой отрасли наметились следующие тенденции:

• высокий спрос, обусловленный тем, что объекты внутреннего рынка стали более перспективными для инвесторов;
• увеличение объемов строительства;
• сокращение себестоимости, вызванное усиленной конкуренцией среди застройщиков; за счет этого покупка офиса или магазина потребует меньших вложений;
• рост популярности офисных площадей под онлайн-магазины, маркетплейсы, сервисы услуг.

Рынок растет в геометрической прогрессии, постоянно появляются новые предложения. Появляется все больше недобросовестных застройщиков и мошенников, старающихся заработать на чужой невнимательности и доверчивости. Поэтому небрежность при покупке может обернуться крупными тратами.

Покупка коммерческой недвижимости может принести хорошую прибыль, особенно если учесть, что в 2024 году наметилась тенденция снижения цен. Приобретенное помещение можно сдавать в аренду, использовать для своей компании или перепродать.

Как подобрать объект: юридическая и техническая сторона вопроса

Прежде чем начать поиск подходящей недвижимости, нужно определиться с направлением бизнеса. Например, продуктовые или хозяйственные магазины лучше открывать в местах с высокой проходимостью, в шаговой доступности от жилых домов, в спальных районах, а офис — в центре города или в деловом квартале.

После этого необходимо уделить внимание технической стороне вопроса. Решите, какая требуется площадь, нужны ли коммуникации, чем именно вы планируете пользоваться. Как только вы нашли помещение, отвечающее всем требованиям, алгоритм действий может быть следующим:

1. Договоритесь о просмотре объекта.
2. Проверьте возможные дефекты, например, не течет ли крыша, не нарушена ли целостность стен, окон, инженерных коммуникаций.
3. Попросите предоставить технический план. Он должен совпадать с реальной планировкой.
4. Проверить выписку из ЕГРП. Обратите внимание на наличие или отсутствие обременений, арестов, возможность совершать регистрационные действия. Обязательно проверьте, кто является владельцем (сейчас выписку с указанием имени собственника может заказать только продавец, попросите его это сделать). Изучите правоустанавливающие документы. Это может быть договор дарения, купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.д.
5. Проведите проверку владельца. Он должен быть дееспособным, не участвовать в процедуре банкротства. Если продавец состоит в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруги на продажу недвижимости, даже если нежилой.

Подводные камни и скрытые риски

Несоответствие стандартам. Выбранная недвижимость должна соответствовать строительным и санитарным нормам. В противном случае может понадобиться провести дорогостоящие улучшения для соответствия нормам.

Изменение рыночной ситуации. Если не учитывать вероятных изменений в стоимости аренды или продажи, это может отразиться на рентабельности всего бизнеса.

Конкуренция. Нужно проанализировать, насколько насыщен рынок и как это может повлиять на ценовую политику и объемы продаж. Неправильная оценка конкуренции приводит к финансовым потерям.

Кроме того, можно столкнуться с невозможностью целевого использования из-за изменений в законодательстве, а также с расходами на дополнительный ремонт.

Перед покупкой или арендой коммерческого помещения важно собрать как можно больше информации. Консультация с юристами, финансистами и риелторами поможет снизить возможные риски.