Покупка коммерческой недвижимости — шаг серьёзный. Ошибка в расчётах, спешка на стадии сделки или выбор неподходящего объекта могут стоить не только денег, но и времени, перспектив и репутации. Особенно если речь идёт о таких объектах, как офисы или магазины в деловых районах вроде Москва-Сити, где цена ошибки высока в прямом смысле слова.
Что происходит на рынке коммерческой недвижимости
С начала 2025 года интерес к покупке нежилых помещений в крупных городах не снижается. В условиях инфляции и нестабильного рубля коммерческая недвижимость продолжает рассматриваться как способ сохранения капитала. Особенно привлекательными выглядят объекты с арендаторами или возможностью быстрой сдачи — офисные помещения, торговые площади, первые этажи жилых комплексов.
Однако спрос стал осторожнее. Покупатели запрашивают не только технические паспорта, но и полные истории владения, договора аренды, выписки из ЕГРН. Это нормальная практика — проверка документации должна быть тщательной. При этом растёт число предложений от застройщиков, так как новые проекты требуют ликвидности. Но не каждый новый объект — гарант доходности.
Как подобрать объект: юридическая и техническая сторона вопроса
Перед тем как купить магазин или офис, необходимо чётко понимать, какой тип помещения вам нужен: под самостоятельное использование или под сдачу. Прежде чем выходить на сделку, сформулируйте, какой именно тип объекта вам действительно нужен — это позволит избежать лишних трат и сократить время на поиск.
Ключевые шаги:
- Узнать статус объекта. Он должен быть зарегистрирован как нежилой.
- Проверить правоустанавливающие документы.
- Запрашивать поэтажные планы, технический паспорт, кадастровую стоимость.
- Проверять историю перехода прав — желательно, чтобы сделка была «чистой», без судебных споров.
- Выяснить, есть ли обременения — залоги, аресты, ограничения по использованию.
- Уточнить назначение — офисное, торговое, складское, возможно ли изменить вид разрешённого использования.
Если планируете покупку на этапе строительства, тщательно изучите застройщика: его историю, сданные объекты, отзывы, судебные дела, финансовую отчётность. Нелишним будет запрос независимой технической экспертизы — даже в новых зданиях встречаются проблемы: перегруженные электросети, слабая вентиляция, нарушение звукоизоляции.
Если помещение расположено в БЦ или торговом комплексе, уточните, сколько стоит обслуживание: охрана, уборка, коммунальные, маркетинг — всё это может лечь на собственника. Также проверьте условия доступа: нет ли ограничений по времени, парковке, логистике для арендаторов или покупателей.
Подводные камни и скрытые риски
Даже если объект кажется привлекательным, не полагайтесь на объявления. Проверка информации — ваша защита.
На что стоит обратить внимание:
- Заявленная площадь может не совпадать с фактической, особенно если используется коридорный коэффициент. Это условный множитель, учитывающий долю общих зон. Иногда реальная площадь на 15–20% меньше указанной.
- Цена — важный, но не главный показатель. Узнавать, сколько стоит аналогичный объект в этом районе, необходимо ещё до выхода на сделку. Низкая стоимость может скрывать юридические проблемы или конфликты с арендаторами.
- Не забывайте, что покупка помещения — это не только договор, но и налоговые последствия, содержание объекта, расходы на эксплуатацию.
Если вы покупаете объект под арендный бизнес, заранее узнавайте условия договоров с арендаторами. Желательно, чтобы они были заключены в письменной форме, на срок от года, с чёткими расчётами и без скрытых преференций.
Вывод
Офис или магазин может быть удачным приобретением, если вы подходите к выбору и оформлению не как к стихийному решению, а как к инвестиции, требующей системного анализа.
Проверяйте каждый документ, каждый расчёт, каждый пункт договора. Запрашивайте информацию, консультируйтесь, требуйте прозрачности. Коммерческая недвижимость — не квартира: она требует других знаний и подходов.
Чтобы не потерять деньги, важно не столько угадать момент, сколько сделать всё должным образом: от анализа рынка до регистрации права собственности. И тогда покупка окажется тем, чем и должна быть — активом, а не источником проблем.